Archive pour mars 2010

Aléas de l’amour, aléa du viager : article décalé

Mardi 30 mars 2010

Après plusieurs années passées sur des sites de rencontre, Thomas, 65 ans, vient de se désinscrire: «J’ai repris avec mon ancienne copine!»

On les imaginait se faire une raison ou se remettre entre les mains d’une bonne vieille agence matrimoniale pour trouver l’âme soeur. Mais c’est sur les sites de rencontre en ligne que les seniors draguent. Comme tout le monde!

Geneviève Comby – le 27 mars 2010 Le Matin Dimanche

«Tout de suite, là, je ne peux pas vous parler, je suis sur Skype.» Les nouvelles technologies, Michèle, 72 ans, maîtrise. Et pas seulement pour communiquer avec ses proches à l’autre bout du monde. Pour se trouver un homme aussi. «J’ai une longue expérience des sites de rencontre, avoue-t-elle. J’ai commencé à les fréquenter autour de 64 ans. Vous savez, à partir d’un certain âge, on a plus beaucoup l’occasion de faire des rencontres autrement.»

On les imaginait plutôt se faire une raison ou confier la mission de briser leur solitude à une bonne vieille agence matrimoniale. Mais c’est sur Internet que les seniors draguent. Comme tout le monde! Retraités, séparés, veufs ou veuves, ils «chassent» souvent sur plusieurs plates-formes en même temps.

Un ami, une belle-fille… c’est par le bouche-à-oreille que les seniors débarquent sur les sites de rencontre. «Beaucoup sont à l’aise avec les outils informatiques. Et puis Internet leur donne une sécurité que n’offre pas la rencontre directe, sans toutefois qu’ils soient obligés de rester dans le monde virtuel», relève Yvan Vuignier, directeur du site Swissfriends. Parmi la clientèle payante, 7% des membres ont plus de 60 ans.

Chez son concurrent, Meetic, même constat: si le coeur de la clientèle se situe entre 35 et 50 ans, les seniors sont bien représentés. Tout particulièrement sur la nouvelle plate-forme MeeticAffinity, qui réunit les profils les plus compatibles sur la base de tests d’affinités (personnalité, attentes, style de vie), où 9% des abonnés ont plus de 55 ans.

Trop jeune pour n’être qu’une grand-mère
«Je me suis d’abord tournée vers une agence matrimoniale. Mais ça ne m’a pas donné satisfaction et ça coûtait très cher», explique Michèle, qui a décidé de continuer sur le Net: «Je suis veuve, mais je me trouvais trop jeune pour n’être plus qu’une mère et une grand-mère».

Bertrand, lui, a 63 ans. Il s’est d’abord créé un profil par curiosité: «Je sortais d’une vie sentimentale très rigide. Fraîchement divorcé, je me suis dit: «A moi la liberté!»

Les échanges virtuels, les rendez-vous au café avec un(e) inconnu(e), tout ça les grise autant qu’à 20 ans. «Avec une amie qui est aussi sur des sites de rencontre on se raconte ce qui se passe, nos rencontres, on s’aide à débusquer les tordus», s’amuse Rose, 68 ans.

«Quand j’étais en couple, je me disais «jamais je n’irai sur ce genre de sites!», se souvient pour sa part Nina, 60 ans. Mais une fois seule, il y a comme un vide, des moments où l’on manque de tendresse.» Cette Fribourgeoise ne cherche pas le grand amour: «J’ai du vécu, deux grandes relations de vingt ans chacune. Je connais la vie de couple. Je ne veux pas être seule, mais je ne veux pas de relation durable non plus. Bien sûr, on ne sait jamais, mais pour l’instant, c’est comme ça. Je rencontre des gens, on peut simplement manger ensemble ou partager un moment plus intime.»

Leurs enfants sont aussi passés par là
Grâce au Net, certains multiplient les expériences comme Nina, d’autres se font des amis ou entretiennent l’espoir de trouver un partenaire stable, peut-être le dernier.

Qu’ils aient 60 ou 85 ans, plus personne ne les juge. Leurs enfants? Ils sont souvent eux-mêmes passés par là, comme le souligne Thomas, 65 ans. «Quand j’ai dit à ma fille que je m’étais inscrit sur un site de rencontre, elle a pris ça en riant!» Rose, elle, en parle surtout avec sa belle-fille: «Elle m’a aidée à faire mon profil, et entre femmes c’est plus facile. Mon fils me dit de m’amuser, mais préfère ne pas trop en savoir.»

La réalité, c’est qu’une fois la vie professionnelle derrière soi, les occasions de se faire du plat se raréfient sérieusement. Et dans les fêtes de groupes d’aînés, on ne peut pas dire qu’il y a pléthore de représentants de la gent masculine, parole d’adepte. Alors forcément le grand choix que proposent les sites de rencontre ravit les seniors. Mais de là à pouvoir combler leurs attentes… Rose, très active, cherche quelqu’un qui puisse la suivre, «mais des messieurs de plus de 70 ans encore sportifs, c’est assez rare, et moi je ne veux pas de quelqu’un qui reste avachi devant la télé». Pour Thomas, «les femmes d’un certain âge hésitent à afficher leur photo, et se fâchent si on le leur dit. Mais sans les voir, on ne va jamais les choisir!» Lise, 72 ans, est catégorique: «J’ai envie d’avoir un monsieur dans ma vie, mais pas de vivre avec lui.»

Si la Genevoise continue à chercher la perle rare, elle nous prévient: «Sur les sites de rencontre, il y a de tout, à boire et à manger. On y trouve de drôles de zozos.» Sous-entendu, des clients surtout intéressés par une partie de jambes en l’air. «J’ai été agressée, une fois, confie pour sa part Michèle. Bon, j’exagère un peu, mais lorsqu’on s’est rencontrés, il est directement passé à l’attaque, dans sa voiture!»

Les femmes mûres, même si elles ne trouvent pas facilement chaussure à leur pied, sont loin d’être ignorées sur les sites de rencontre. Même par des hommes bien plus jeunes… Nina, elle, avoue être souvent sollicitée. «Je suis très sportive et on me dit que je fais dix ans de moins que mes soixante ans. M’inscrire sur ces sites a été un bon test pour mon ego, s’amuse-t-elle. La majorité des hommes qui me contactent ont entre 20 et 40 ans.»

Mais pour celles qui cherchent un compagnon de leur âge, les propositions paraissent parfois insolites. «J’ai souvent été approchée par des jeunes, la quarantaine ou même moins, soupire la septuagénaire Michèle. Ils disent qu’ils aiment les femmes plus âgées, mais ils ont plutôt envie de «faire une expérience». Certains hommes cherchent une maman. Je leur réponds que je ne veux pas m’afficher avec quelqu’un qui a l’âge de mes enfants.» Même constat mi-amusé mi-dépité pour Rose: «La semaine dernière, j’ai été contactée par deux garçons de 18 et 19 ans! Je leur ai souhaité de trouver une jolie jeune fille.»

«Je pourrais écrire un livre»
Face aux aléas de l’amour sur le Net, les seniors savent rester philosophes. Même si le bilan qu’ils en tirent est souvent mitigé, à l’instar de Michèle: «J’ai rencontré beaucoup de monde, au point qu’on m’a dit que je devrais écrire un livre! Il vaut mieux être très fort, car on rencontre énormément de déceptions. Si je continue, c’est parce que ça met un peu de piment dans ma vie et qu’il me reste toujours un petit espoir.»

Un espoir vivace, même si le plus grand danger, paradoxalement, reste peut-être de tomber vraiment amoureux. «Ça m’est arrivé l’an dernier, confie Rose. On a vécu quelque chose d’exceptionnel pendant six mois et puis ça s’est terminé. Ça a été pour moi un calvaire.» Parce que quel que soit son âge, rappelle cette grand-maman, «ce sentiment-là est aussi fort qu’à 20 ans».

viager à Lyon

Mardi 30 mars 2010
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Grand appartement dans résidence calme et environnement verdoyant sur les hauteurs de Lyon. Quartier très demandé avec vue imprenable surplombant toute la ville. Salon donnant sur espace vert et baie vitrée pour ce séjour bien éclairé. 2 chambres, salle de bains de bon standing, grande cuisine équipée, parking et garage fermé. Valeur sure ! Viager occupé par dame 74 ans

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RENTE: 0 €
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Viager occupé à Antibes

Mardi 30 mars 2010

Impot et viager

Mardi 30 mars 2010

Le viager est une dette alimentaire au yeux de la loi, mais qui reste un revenu assujetti à un impôt. Heureusement l’Etat dans un soucis de favoriser ce régime parallèle de retraite applique un abattement fiscal avantageux. En effet la rente viagère n’est imposable que sur une partie de son montant: selon l’âge atteint par le crédirentier lors de son premier versement, la rente bénéficie d’un abattement de 30 à 70%.

Ainsi, un rentier âgé de 60 ans bénéficie d’un abattement de 60%, sa rente ne sera donc imposable qu’à hauteur de 40%. Un rentier âgé de 70 ans bénéficie d’un abattement de 70% et sa rente ne sera imposable que pour 30%. Cet abattement sera identique pendant toute la durée de paiement de la rente.
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Le montant imposable de la rente est égal à :

- 70% s’il a moins de 50 ans ;

- 50% s’il a de 50 à 59 ans inclus ;

- 40% s’il a de 60 à 69 ans inclus ;

- 30% s’il a 70 ans ou plus.

L’âge à prendre en compte est la date d’entrée en jouissance de la rente viagère lorsqu’il s’agit d’une rente individuelle. Lorsqu’il s’agit d’une rente réversible, l’âge à retenir est celui qu’avait atteint le plus

âgé des deux époux lors de l’entrée en jouissance de la rente.

Enfin, les prélèvements sociaux ne sont supportés que sur la partie imposable de la rente

A quand une défiscalisation totale de la rente?

le viager et l’aléa:comprendre le principe

Dimanche 28 mars 2010

Baisse du pouvoir d’achat et des retraites oblige, de plus en plus de seniors propriétaires s’orientent vers le viager. Ce dernier est un contrat de vente immobilière normal, à quelques exceptions près : en effet, les modalités de paiement du prix sont spécifiques : il comprend une somme initiale, le bouquet, assortie d’une rente payée à vie dont le montant est fixé en fonction de l’espérance de vie du vendeur.

L’aléa, indispensable pour valider le viager

L’aléa est LA condition impérative d’un viager. Il repose sur le fait que nul ne peut savoir si le vendeur est amené à vivre plus ou moins longtemps que l’espérance moyenne de vie. A la signature du contrat de viager, l’acheteur ne doit donc avoir aucune connaissance sur l’état de santé de son vendeur. Dans le cas contraire, s’il savait que ce dernier était atteint d’une maladie grave, les héritiers pourraient demander la nullité du contrat.

Un paiement en plusieurs étapes

Contrairement à une vente classique, un viager ne se paie pas en une seule fois. On distingue, d’une part, le bouquet,  somme d’argent que le vendeur peut demander immédiatement. Lorsqu’il y a bouquet, la somme correspondante est déduite du prix de vente et l’on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué donc du bouquet. D’autre part, l’acheteur paie une rente à vie à son vendeur. Le calcul de cette rente est assez complexe :

on part du principe que, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement. Si le vendeur décède prématurément, l’acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.

Pour déterminer le montant de la rente, on se réfère à des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Si le viager est conclu sur deux têtes, le bien immobilier n’appartiendra définitivement à l’acheteur que lorsque le dernier des conjoints sera décédé.

tout savoir sur  : www.solutionviager.com/contenu/viager

Aléa et vente en viager : à la recherche de l’équilibre

Jeudi 25 mars 2010

par Maître Isaac LOUBATON

Avocat au Barreau de Paris depuis 1990

A l’heure où le système des retraites montre ses limites, certains se tournent vers d’autres moyens de conserver un certain niveau de vie : le viager peut être une solution. Cet instrument qui n’est pas toujours adapté est à manier avec précaution. Il ne s’agit pas ici d’en étudier l’opportunité mais simplement d’en rappeler les règles essentielles énoncées par les textes et rappelées par la jurisprudence.

Le contrat de vente d’un immeuble en viager permet à une personne âgée n’ayant pas d’héritier de vendre son bien afin de se procurer un revenu et éventuellement un droit de jouissance sur ce bien jusqu’à son décès.

Le prix de vente est composé d’une partie que l’on appelle le  » bouquet  » que le vendeur perçoit dès la signature et d’une autre partie que l’on appelle la rente qu’il percevra mensuellement jusqu’à son décès.

Cette rente est calculée à partir de tables qui prennent en compte l’âge du vendeur.

La vente en viager est régie par les articles 1968 et suivants du Code civil.

Selon l’article 1974 «  tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du décès ne produit aucun effet.  »

Il en est de même selon l’article 1975 du Code civil, du contrat par lequel la rente a été créée  » sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la date du contrat « .

Selon la jurisprudence, cet article n’éxige ni que la mort imminente du crédirentier ait été prévue par son cocontractant ni même que l’existence de la maladie ait été connue ; il suffit que le crédirentier soit décédé d’une maladie qui avait déjà attaqué son organisme lors du contrat, même si rien à cette date ne permettait de penser qu’il était menacé d’une fin prochaine.

Il a à cet égard été jugé que lorsque le crédirentier est décédé d’une manière brutale, imprévue et imprévisible d’un iuctus apoplectique (hémorragie cérébrale), son état latent d’artério-sclérose ne peut être considéré comme la maladie visée par l’article 1975.

Un décès au delà des 20 jours peut néanmoins entraîner la nullité de la vente pour absence d’aléa, lorsque l’acheteur, familier du vendeur, n’ignorait pas, le jour de la conclusion de la vente, que le décés du vendeur était imminent.

L’article 1976 du Code civil dispose par ailleurs que «  la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer.  »

La vente en viager suppose cependant un aléa sur le prix final de vente qui, par définition, va dépendre de la durée de vie du propriétaire.

Ce type de vente génère un contentieux qui porte souvent sur la vileté du prix et donc sur l’absence d’aléa pour l’acheteur.

Les héritiers, invoquant l’insuffisance de la rente, voudront solliciter la nullité de la vente pour ces motifs.

Selon la jurisprudence :

- « pour apprécier la vileté du prix, il convient de comparer les revenus de la propriété et des intérê ts du capital qu’elle représente avec la valeur des prestations fournies (prestations correspondant à un prix en partie payable comptant, le solde étant converti en rente viagère, avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur) » (Cass. Civ. 1ère 4 juill. 1995, Bull. civ. I n° 304).

- « lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l’intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve » (Civ. 3ème 16 juillet 1998, Bull. civ. III, n° 369).

- « la vente peut être validée comme ayant été consentie moyennant un prix sérieux sans qu’il y ait lieu de comparer la rente et les revenus du bien dès lors que l’acquéreur payait une partie du prix au comptant et était totalement privé de la jouissance du logement acquis par suite d’une réserve du droit d’usage par le vendeur ». (Cass. 3ème civ. 20 avril 1982, Demarge c/ Duru, CA Colmar 4 juin 1985, RJ Alsace Lorraine, oct. 1985, p. 243).

Récemment, la Cour de cassation (arrêt du 13 novembre 2008) a considéré que le grand âge du crédirentier (vendeur) ne supprimait pas à lui seul le caractère aléatoire d’une vente consentie contre le versement d’une rente viagère.

Dans cette affaire le vendeur, alors âgé de 93 ans, avait vendu, par acte du 29 juin 2000, un bien immobilier moyennant le versement d’un capital de 1.000.000 francs et d’une rente viagère d’un montant annuel de 144.000 francs, l’acte précisant que les acquéreurs n’auraient la jouissance du bien qu’au décès du crédirentier. Après ce décès, survenu le 13 octobre 2001, ses héritiers, invoquant l’insuffisance de la rente, ont assigné les acheteurs en nullité de la vente pour vileté du prix et absence d’aléa.

Déboutés de leur demande, les héritiers ont fait valoir devant la Cour de cassation les deux moyens suivants :

«  1°/ qu’en se bornant à énoncer que la rente contractuellement prévue correspond à une rémunération annuelle de plus de 13,50 % du capital représenté par la propriété grevé de la réserve de jouissance, ce qu’aucun placement ne permet d’obtenir, pour en déduire que le prix de vente n’est pas dérisoire, sans répondre au chef péremptoire des conclusions des consorts X… qui faisaient valoir que pour apprécier le caractère sérieux du prix, il convenait également de tenir compte de l’âge du crédirentier, de son espérance de vie, et, partant, de la durée pendant laquelle la rente annuelle pouvait, raisonnablement, être due, et qu’en l’espèce, cette somme était dérisoire, puisque le vendeur était âgé de 93 ans au jour de la vente, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu’en se bornant à énoncer que la rente contractuellement prévue correspond à une rémunération annuelle de plus de 13,50 % du capital représenté par la propriété grevée de la réserve de jouissance, ce qu’aucun placement ne permet d’obtenir, pour en déduire que le prix de vente n’est pas dérisoire, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions d’appel des consorts X…, si, indépendamment du point de savoir si le montant de la rente annuelle correspondait, en théorie, à une rémunération annuelle satisfaisante, l’absence d’aléa de la vente ne résultait pas du fait que, pour atteindre la valeur vénale du bien immobilier, soit la somme de 161 291,06 euros, après déduction du droit d’usage et du bouquet, la rente annuelle de 21 952,66 euros aurait dû être versée pendant plus de sept ans, soit une durée excédant l’espérance de vie du vendeur, âgé de 93 ans au moment de la vente, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1591, 1694 et 1976 du code civil.  »

Ces arguments ont été rejetés au motif que le grand âge du crédirentier ne supprimait pasà lui seul le caractère aléatoire d’une vente consentie contre le versement d’une rente viagère.

Il n’est pas ininteressant de rapprocher cette affaire de celle jugée le 9 décembre 2008 par la Cour d’appel d’Aix en Provence.

La demande d’annulation s’articulait autour de deux arguments : le défaut d’aléa résultant de l’état de santé du crédirentier et de l’insuffisance du taux de la rente.

La Cour écarte le premier moyen au motif que «  le décès du crédirentier n’étant intervenu que près de quatre ans plus tard les acheteurs ne pouvaient être persuadés de son caractère imminent et dès lors, il ne peut être considéré que le contrat de rente viagère était dépourvu de tout aléa du fait de la gravité de l’état de santé du crédirentier.  »

En revanche, sur le défaut d’aléa résultant de l’insuffisance du taux de la rente, la Cour relève que près de deux ans après la signature du contrat prévoyant une rente viagère d’un montant mensuel de 7 000 francs, le bien immobilier constituant le capital de la SCI procurait à celle-ci un revenu de près du triple de cette somme.

Le fait que les arrérages de la rente se trouvaient largement inférieurs aux revenus générés par l’immeuble, ce que les débirentiers ne pouvaient ignorer au jour de l’acte de cession, entraîne selon la Cour, la disparition de tout aléa puisqu’ils étaient certains d’obtenir un bénéfice immédiat très au délà de l’espérance de vie du crédirentier.

La Cour de cassation exige des juges du fond qu’ils recherchent si le prix de l’ensemble des conditions de la vente était vil et si la conversion d’une partie du prix en rente viagère était conforme aux règles usuelles en la matière.

Elle a ainsi approuvé une Cour d’appel, ayant constaté que la valeur vénale de l’immeuble, fixée dans l’acte à 2.200.000 F, s’élevait en réalité à 4.860.000 F, et que la rente, calculée en tenant compte de l’âge des deux crédirentiers, de la réserve du droit de jouissance et de la charge des grosses réparations, excédait de plus du double celle prévue, qui avait retenu que le montant de la rente était dérisoire et que la vente était dépourvue d’aléa, le débirentier étant certain d’obtenir un bénéfice très au delà de la durée d’espérance de vie des crédirentiers (Cass. civ. 12 juin 1996).

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