Par Anne Michel, le 31 mai 2010
Le viager, spéculation sur la mort ? Non, un contrat gagnant-gagnant, qui permet à l’acheteur de devenir propriétaire dans de bonnes conditions et au vendeur de s’assurer une rente à vie, une bonne idée au moment où les retraites sont menacées.
Pourquoi acheter en viager ?
Cette formule vous permet de devenir propriétaire avec une faible mise de départ (le bouquet) par rapport à la valeur du bien, sans passer par l’intermédiaire d’une banque. En contrepartie, vous êtes soumis à l’aléa de la durée de vie du vendeur, qui, à l’inverse d’un prêt, ne peut être défini au départ.
Vous deviendrez alors débirentier et, à ce titre, vous verserez une rente au vendeur (le crédirentier), de la même façon qu’un acheteur réglerait ses échéances de prêt. “Beaucoup d’expatriés s’intéressent à ce placement”, note un professionnel. Ils investissent leurs indemnités de mobilité dans ce type d’achat à Paris et dans la région, afin de le récupérer à leur retour en France, par exemple. “De nombreux Parisiens misent aussi sur la Côte d’Azur via cette formule”, selon André Mattei, P-dg de l’agence Sud Viager à Marseille.
Bien que ce marché reste confidentiel, des annonces circulent sur le Net (www.solutionviager.com, www.viager-libre.fr, www.viagers-occupe.fr…) et certaines agences sont spécialisées dans ce type de vente.
Acheteur : vos 5 critères de valorisation
Qu’on le veuille ou non, acheter en viager oblige à s’interroger sur la longévité du vendeur. “Si le viager se dénoue dans quinze ans, il y aura un équilibre entre l’intérêt de l’acquéreur et celui du vendeur. Avant, l’opération sera à l’avantage du premier ; après, ce sera à celui du second”, explique Michel Artaz (1), directeur du Centre européen de viagers (wwww.fgp-cev.com). En revanche, si l’un des deux retraités devient centenaire, l’opération perdra tout son intérêt…
Plusieurs variables entrent en ligne de compte lors du calcul de la rente : la valeur vénale du bien, le bouquet, l’âge du vendeur, les charges. Le montant de la rente est déterminé librement entre les parties. Si vous faites appel à des professionnels, il faudra noter que les spécialistes n’utilisent ni les mêmes tables d’espérance de vie, ni les mêmes méthodologies. D’où des différences sensibles dans le montant de la rente. Certains spécialistes tels que Michel Artaz conseillent d’exiger des professionnels la mention du taux de rendement interne net du placement que peut espérer le vendeur au terme de son espérance de vie présumée. D’autres utilisent divers barèmes.
Malgré ces règles floues, il s’agit d’être prudent dans la détermination du prix final : la jurisprudence précise que celui-ci ne peut être “vil” ou “dérisoire”. Plus précisément, ce montant ne peut pas, pour un viager libre, être inférieur à la valeur de rendement du bien. On verra que le respect de cette jurisprudence est important, notamment en cas de recours des héritiers ou de l’administration fiscale.
Quid des impôts ?
Pour le loyer occupé, la répartition des charges dépend, là encore, d’une “convention entre les différentes parties, selon Alexandre Suay, avocat à Paris. En général, elles suivent les règles d’un bail classique”. Le vendeur réglera la totalité des travaux d’entretien et des réparations locatives et l’acheteur supportera les autres réparations. Au premier revient la taxe d’habitation, au second la taxe foncière. Notez que les rentes versées ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu. En revanche, le capital constitutif de celles-ci apparaît au passif de l’ISF.
Vos 5 précautions indispensables
Assurez-vous de pouvoir payer votre rente à long terme. Le non-paiement des échéances peut conduire à une restitution du bien au vendeur, avec le risque que les arrérages et le bouquet restent acquis à ce dernier.
Souscrivez une assurance décès. “En effet, si l’acheteur décède avant le vendeur, le paiement de la rente sera transmis aux héritiers. Or ceux-ci ne sont pas toujours en mesure de l’acquitter”, prévient Alexandre Suay.
Eviter de n’acheter que la nue-propriété en viager. En effet, le rentier pourra alors louer le bien. Et vous prendrez le risque, une fois que le vendeur est décédé, qu’un locataire soit dans les lieux pour une période pouvant atteindre neuf ans !
N’oubliez pas de déclarer les sommes versées au crédirentier, sous peine d’être passible d’une amende égale à 5% de ces versements. Dans votre budget, n’omettez pas d’intégrer les charges annuelles du bien, mais aussi les frais de notaire ; ceux-ci seront calculés sur la valeur du bien occupé (inférieure à la valeur libre) si le vendeur reste dans les lieux.
1. Auteur de Viagers, régime juridique et fiscal, aux éditions Dalloz.
Source : Article Moneyweek
