Question : Comment calculer le montant à percevoir depuis 1998 (date de naissance de la rente) sachant qu’à cette date, le montant mensuel était de 511,99€. Il s’agit d’une rente viagère indexée sur l’indice INSEE.
Réponse : 118,60/100=1,186 à multiplier par 511,99 =607,22 euros par mois. Nous avons pris comme indice de base l’indice des prix à la consommation hors Tabac de l’Insee de décembre 98 et décembre 2009.
Question : Faut-il l’accord des héritiers pour faire un viager ? quel sont toutes les conditions ?
Réponse : L’accord des héritiers n’est pas demandé si l’acquéreur est étranger à la famille. En revanche, lors d’une vente en viager entre parent et héritiers indirect alors il est conseiller de procéder à une demande expresse auprès des héritiers directs afin que ceux-ci ne s’opposent pas par la suite et annulent la vente.
En cas de viager avec réserve d’usufruit, il est important de prévoir à qui incomberont les réparations de l’immeuble, étant entendu qu’en l’absence de précisions, le Code civil impute la majorité des charges à l’usufruitier, le nu-propriétaire n’étant tenu que des grosses réparations et de la contribution foncière.
Les grosses réparations sont celles qui concernent l’intégralité du toit, les murs de soutènement, les voûtes et les poutres.
Toutes les autres réparations sont dites « d’entretien » et donc à la charge de l’usufruitier (le vendeur).
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les lézardes compromettant l’aplomb d’un mur porteur sont de grosses réparations ; le ravalement est une réparation d’entretien ; le renouvellement intégral des zingueries d’une toiture est une grosse réparation d’entretien.
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Il est également utile de prévoir l’obligation pour l’acheteur de souscrire une assurance incendie car en cas de destruction de l’immeuble, le vendeur perdrait son privilège inscrit et ne pourrait donc pratiquer une saisie immobilière le cas échéant.
Le décès prématuré du crédirentier
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Pour être valable, le contrat doit être aléatoire, c’est-à-dire comporter un risque (le risque étant le temps de vie du crédirentier (le vendeur).
C’est pourquoi, à peine de nullité, le crédirentier doit être vivant au moment de la signature de l’acte de vente et ne pas être atteint d’une maladie entraînant le décès moins de 20 jours après cette signature.
(S’il décède dans ce délai de 20 jours d’une autre cause que sa maladie, le contrat sera néanmoins valable. En revanche, s’il est décédé plus de 20 jours après la signature mais d’une maladie qui était connue au moment de la signature, le tribunal pourra annuler l’acte).
La vente en viager du logement de la famille
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Chaque époux dispose d’un droit sur le logement de la famille, même s’il n’en est pas propriétaire.
L’époux, propriétaire du logement familial, ne peut donc le vendre sans obtenir préalablement l’accord de son conjoint.
À défaut, celui qui n’a pas donné son consentement peut demander l’annulation de l’acte dans un délai d’1 an à compter du jour où il en a eu connaissance.
S’il ne s’agit pas du logement de la famille, et que la vente porte sur un bien propre (non commun), le consentement du conjoint n’est pas nécessaire.
La vente en viager à l’un de ses enfants
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On considère que le parent qui vend en viager un immeuble à l’un de ses enfants a entendu l’avantager par rapport aux autres.
Cette vente est donc toujours considérée comme une donation (même si l’enfant a réellement payé la rente). La valeur de l’immeuble rentre dans la succession et est prise en compte pour fixer les parts de chacun.
L’enfant pourra conserver l’immeuble mais devra rapporter aux autres héritiers, tout ou partie de sa valeur, si celle-ci excède la quotité disponible (la quotité disponible étant la part de la succession dont le défunt a pu disposer librement de son vivant en faveur d’une personne de son choix. La quotité disponible dépend du nombre des héritiers en présence).
Pour éviter que l’enfant doive « rapporter » la valeur du bien, il est nécessaire que les autres enfants ou descendants donnent leur accord à cette vente.
La vente à l’un de ses proches
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Si une personne vend en viager l’un de ses biens à un membre de sa famille, autre que les enfants et descendants, la rente n’est pas systématiquement assimilée à une donation.
Mais les héritiers pourraient considérer qu’il s’agit en réalité d’une donation déguisée et demander à l’acquéreur de prouver les versements de la rente.
À défaut, l’acquéreur devrait « rapporter » à la succession du vendeur, la valeur de l’immeuble pour la partie excédant la quotité disponible.
L’administration fiscale peut, elle aussi, considérer qu’il y a eu « donation déguisée » et réclamer le paiement des droits de succession à l’acquéreur.
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µ si la vente est consentie à une personne totalement étrangère au vendeur, les héritiers ne peuvent faire annuler la vente.
Comme toute vente, la vente en viager d’un immeuble doit être rédigée par un notaire et être publiée au bureau des hypothèques.
L’acte doit être conclu par des personnes ayant la capacité de disposer (majeur n’étant pas sous un régime de tutelle, ni de curatelle, ni de liquidation judiciaire).
Le viager peut être libre ou occupé
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S’il est libre, le vendeur se contente de recevoir le prix de vente sous forme de rente viagère. L’acquéreur peut, dans cette hypothèse, occuper immédiatement l’immeuble.
S’il est occupé, le vendeur conserve l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance de l’immeuble ou le droit d’usage et d’habitation. L’acquéreur n’est que « nu-propriétaire » (le montant de la rente varie bien sûr en fonction des droits de chacun sur l’immeuble).
Le viager peut être constitué sur « 2 têtes »
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Dans ce cas, la rente doit être payée jusqu’au décès du dernier des vendeurs (crédirentiers). Il s’agit généralement de deux époux.
Le montant de cette rente, au décès du premier crédirentier, peut être :
- soit diminué (rente réductible),
- soit payé en totalité au profit du survivant (rente réversible en totalité).
Question : Dans le cadre d’une vente en viager, une fois le bouquet et la rente déterminées, quels sont les frais pour le vendeur et l’acheteur à ajouter à ces montants ?
Réponse : Aucun frais n’est à prévoir pour le vendeur si ce n’est les diagnostics, les frais d’agences ainsi que les frais notariés sont à la charge de l’acquéreur.