Petit lexique viager
4 juin 2010Aléa : la condition sine qua non du viager, qui, par définition, n’existe que s’il y a un risque à courir !
Aliénation du capital : dès la signature du contrat, le capital ou le bien appartient à l’acquéreur. Il est alors aliéné.
Arrérage : montant dû périodiquement au rentier.
Bouquet : somme versée à la signature du contrat.
Crédirentier : bénéficiaire de la rente.
Débirentier : personne qui verse la rente.
Droit d’usage et d’habitation : droit du vendeur de rester dans sa maison.
Rente viagère réversible : rente dont les arrérages sont dus au rentier jusqu’à son décès, puis à un tiers dit “corentier”, jusqu’à la mort de celui-ci.
Viager libre : le crédirentier n’occupe pas le bien, qui peut être mis en location par le débirentier. Ce dernier est bénéficiaire des loyers.
Acheter en viager : un véritable investissement gagnant-gagnant
3 juin 2010Par Anne Michel, le 31 mai 2010
Le viager, spéculation sur la mort ? Non, un contrat gagnant-gagnant, qui permet à l’acheteur de devenir propriétaire dans de bonnes conditions et au vendeur de s’assurer une rente à vie, une bonne idée au moment où les retraites sont menacées.
Pourquoi acheter en viager ?
Cette formule vous permet de devenir propriétaire avec une faible mise de départ (le bouquet) par rapport à la valeur du bien, sans passer par l’intermédiaire d’une banque. En contrepartie, vous êtes soumis à l’aléa de la durée de vie du vendeur, qui, à l’inverse d’un prêt, ne peut être défini au départ.
Vous deviendrez alors débirentier et, à ce titre, vous verserez une rente au vendeur (le crédirentier), de la même façon qu’un acheteur réglerait ses échéances de prêt. “Beaucoup d’expatriés s’intéressent à ce placement”, note un professionnel. Ils investissent leurs indemnités de mobilité dans ce type d’achat à Paris et dans la région, afin de le récupérer à leur retour en France, par exemple. “De nombreux Parisiens misent aussi sur la Côte d’Azur via cette formule”, selon André Mattei, P-dg de l’agence Sud Viager à Marseille.
Bien que ce marché reste confidentiel, des annonces circulent sur le Net (www.solutionviager.com, www.viager-libre.fr, www.viagers-occupe.fr…) et certaines agences sont spécialisées dans ce type de vente.
Acheteur : vos 5 critères de valorisation
Qu’on le veuille ou non, acheter en viager oblige à s’interroger sur la longévité du vendeur. “Si le viager se dénoue dans quinze ans, il y aura un équilibre entre l’intérêt de l’acquéreur et celui du vendeur. Avant, l’opération sera à l’avantage du premier ; après, ce sera à celui du second”, explique Michel Artaz (1), directeur du Centre européen de viagers (wwww.fgp-cev.com). En revanche, si l’un des deux retraités devient centenaire, l’opération perdra tout son intérêt…
Plusieurs variables entrent en ligne de compte lors du calcul de la rente : la valeur vénale du bien, le bouquet, l’âge du vendeur, les charges. Le montant de la rente est déterminé librement entre les parties. Si vous faites appel à des professionnels, il faudra noter que les spécialistes n’utilisent ni les mêmes tables d’espérance de vie, ni les mêmes méthodologies. D’où des différences sensibles dans le montant de la rente. Certains spécialistes tels que Michel Artaz conseillent d’exiger des professionnels la mention du taux de rendement interne net du placement que peut espérer le vendeur au terme de son espérance de vie présumée. D’autres utilisent divers barèmes.
Malgré ces règles floues, il s’agit d’être prudent dans la détermination du prix final : la jurisprudence précise que celui-ci ne peut être “vil” ou “dérisoire”. Plus précisément, ce montant ne peut pas, pour un viager libre, être inférieur à la valeur de rendement du bien. On verra que le respect de cette jurisprudence est important, notamment en cas de recours des héritiers ou de l’administration fiscale.
Quid des impôts ?
Pour le loyer occupé, la répartition des charges dépend, là encore, d’une “convention entre les différentes parties, selon Alexandre Suay, avocat à Paris. En général, elles suivent les règles d’un bail classique”. Le vendeur réglera la totalité des travaux d’entretien et des réparations locatives et l’acheteur supportera les autres réparations. Au premier revient la taxe d’habitation, au second la taxe foncière. Notez que les rentes versées ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu. En revanche, le capital constitutif de celles-ci apparaît au passif de l’ISF.
Vos 5 précautions indispensables
Assurez-vous de pouvoir payer votre rente à long terme. Le non-paiement des échéances peut conduire à une restitution du bien au vendeur, avec le risque que les arrérages et le bouquet restent acquis à ce dernier.
Souscrivez une assurance décès. “En effet, si l’acheteur décède avant le vendeur, le paiement de la rente sera transmis aux héritiers. Or ceux-ci ne sont pas toujours en mesure de l’acquitter”, prévient Alexandre Suay.
Eviter de n’acheter que la nue-propriété en viager. En effet, le rentier pourra alors louer le bien. Et vous prendrez le risque, une fois que le vendeur est décédé, qu’un locataire soit dans les lieux pour une période pouvant atteindre neuf ans !
N’oubliez pas de déclarer les sommes versées au crédirentier, sous peine d’être passible d’une amende égale à 5% de ces versements. Dans votre budget, n’omettez pas d’intégrer les charges annuelles du bien, mais aussi les frais de notaire ; ceux-ci seront calculés sur la valeur du bien occupé (inférieure à la valeur libre) si le vendeur reste dans les lieux.
1. Auteur de Viagers, régime juridique et fiscal, aux éditions Dalloz.
Source : Article Moneyweek
Vendre en viager : pensez à calculer votre rente pour assurer votre pouvoir d’achat !
1 juin 2010Par Anne Michel, le 31 mai 2010
Pourquoi vendre en viager ?
Propriétaire d’une villa, vous désirez couler vos vieux jours chez vous et vous assurer une retraite confortable. Une préoccupation d’autant plus légitime, aujourd’hui, que les retraites sont menacées. Vendre votre bien en viager peut être une solution à retenir. Outre le bouquet, vous recevrez une rente à vie, qui plus est indexée sur l’inflation. Mais, si vous voulez vous assurer des revenus décents, inutile de vous improviser rentier avant 65 ans dans le cas du viager libre et avant 75 ans pour le viager occupé.
Vendeur, vos 2 choix : droit d’usage et importance du bouquet
Qu’il s’agisse de l’acheteur ou du vendeur, les méthodes de calcul de la rente restent identiques. En fonction des solutions choisies, des ajustements seront à prévoir. Ainsi, en tant que crédirentier, vous bénéficiez du droit d’usage et d’habitation, mais vous ne pouvez pas louer, même temporairement, votre villa. Or vous pensez entrer dans une maison de retraite dans quelques années ; dans ce cas, optez pour l’une des solutions suivantes : soit vous prévoyez une augmentation de la rente en cas de départ anticipé, soit, si vous êtes certain de quitter votre villa à une date donnée (dans 10 ans, par exemple), vous limiterez votre durée d’occupation à 10 ans. “Le calcul de la valeur occupée sera alors effectué pour cette période limitée. En revanche, la rente, elle, sera calculée sur votre espérance de vie”, selon Michel Artaz. La rente sera plus importante si vous optez pour le viager libre. “Elle sera comprise entre 3 200 et 3 800 euros mensuels pour un bien d’une valeur de 700 000 euros vendu avec un bouquet de 150 000 euros par une crédirentière âgée de 75 ans”, évalue Michel Artaz, soit plus du triple de la rente d’un viager occupé !
Notez que, pour assurer votre pouvoir d’achat, une clause d’indexation de la rente (sur l’indice des prix à la consommation, du coût de la construction, etc.) devra être mentionnée dans votre contrat. En cas de désaccord entre vous et l’acheteur, la réévaluation se fera selon un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Quid des impôts ?
Vos revenus seront imposés de manière dégressive : 70% au-dessous de 50 ans, 50% entre 50 et 59 ans, 40% entre 60 et 69 ans et 30% après 70 ans révolus. Par ailleurs, le capital représentatif de la rente au 1er janvier de l’année d’imposition entre dans l’assiette ISF. Notez qu’il y a une exonération des droits de succession en cas de réversion entre époux et entre parents en ligne directe.
Vos 3 précautions essentielles
De par la spécificité de la vente en viager, le bien est dit “aliéné”. A votre décès et en l’absence de clause de réversibilité, vos héritiers n’auront aucun droit sur le bien. Mieux vaut les prévenir, afin d’obtenir leur accord.
L’opération qui consiste à vendre à un tiers, que vous voulez favoriser, en lui consentant une rente inférieure à la valeur du marché est déconseillée. Les héritiers mais aussi l’administration fiscale pourront tenter de l’annuler. Par ailleurs, s’il est prouvé que l’acheteur est au courant de la maladie du vendeur, la vente pourra être annulée pour absence d’aléa.
Veillez à ce qu’une clause vous protège en cas d’impayés. Celle-ci doit vous permettre de demander l’annulation du contrat de vente en cas de “défaut de paiement d’une échéance” ou de “défaillance de l’acquéreur”. Votre notaire mentionnera dans l’acte les garanties nécessaires à votre protection.
Article Moneyweek
Question sur le contrat de vente à terme
21 mai 2010Par Mlle SYLVIE : nous souhaitons acheter un viager a terme sur 10 ans (le couple vendeur ayant 90 ans), la valeur de la maison 230000 euros /bouquet 90 000 euros /reste 140 000 euros sur 120 mois, la maison est libre de toute occupation, nous l’occuperions a l’achat.
Comment le vendeur peut il repartir les mensualités ?
Généralement les mensualités sont fixes et sont revalorisées chaque année à date anniversaire de la signature du contrat,
Peut il demander des intérêts comme si nous faisions un prêt a la banque? quel serait le taux d’intérêt maximum?
Oui, le crédirentier vous faisant un crédit vendeur pourrait vous demander un intérêt financier mais cela n’est pas d’usage et il est préférable de l’indexer sur l’indice INSEE de la consommation des ménages hors tabac
Peut il demander l’indexation de la mensualité avec l’indice du cout de la construction? ou les deux a la fois?
L’indice INSEE est plus couramment utilisé, sachant que si celui-ci baissait, la rente elle reste identique
Peut on revendre un viager a terme et donner la totalité de la somme restante aux vendeurs?
Oui il est toujours possible de revendre un contrat de vente à terme, il est indispensable pour cela de le définir dans le compromis de vente
Retraite : Une solution alternative au viager
16 mai 2010La société Koésion, qui se présente comme le premier fournisseur de fonds immobiliers apportant une solution retraite, a été officiellement lancée cette semaine, par Eric Guillaume et Catherine Tasseto, respectivement président directeur général et directeur général adjoint.
L’idée est née du constat que de nombreux retraités sont, aujourd’hui en France, à la recherche de revenus complémentaires. Sur 13 millions de personnes âgées entre 60 et 85 ans, 70 % disposent d’une retraite moyenne inférieure ou égale à 1.200 euros par mois. Et parallèlement, 80 % des plus de 60 ans sont propiétaires au moins d’un bien immobilier.
Vente du bien au comptant. Koésion souhaite donc proposer aux personnes ayant déjà cessé leur activité professionnelle et qui sont propriétaires au minimum d’un bien immobilier, une alternative au viager. La société veut offrir aux retraités la possibilité de vendre leur bien au comptant, qu’il soit leur logement principal ou secondaire, tout en en conservant la jouissance jusqu’à leur décès. Les sommes perçues permettront au vendeur de souscrire une rente viagère immédiate qui viendra compléter ses revenus. Le particulier resterait naturellement libre d’affecter la totalité ou une partie seulement du montant récupéré à cette rente. En cas de libération anticipée du bien, un capital complémentaire sera versé au vendeur en dédommagement des loyers perçus d’avance, via la réserve du droit d’usage. La société Koésion dit veiller à donner une dimension sociale à son offre, en proposant notamment une contre expertise dans l’évaluation de la valeur du bien immobilier. Le bien ferait aussi l’objet, dès son acquisition, d’une mise aux normes HQE, dont l’occupant pourrait immédiatement profiter.
Les directeurs de Koésion ont déjà identifié un portefeuille de 1.200 biens immobiliersrépartis sur l’ensemble du territoire. La société table ensuite sur un volant de 3.000 à 5.000 biens par an, représentant entre 500 millions et 1 milliard d’Euros.
Koésion est composée de trois structures : Koésion Foncier, Koésion Gestion immobilière et Koésion Courtage. La première achète les biens et les revend au moment de leur libération. La deuxième s’occupe de l’expertise des logements, des travaux ainsi que de la gestion des charges. Et c’est la troisième, composée d’un fonds d’investissement baptisé k-Retraite, qui est chargée de la distribution du contrat d’assurance viagère aux particuliers.