bienprévoir.fr recueille les propos de Matthieu Charpentier, conseiller en viager, afin de vous éclairer sur les avantages et la mise en place d’un achat en viager.
bienprévoir.fr : Expliquez nous le viager en quelques mots :
M. Charpentier : Le viager est une forme de transaction immobilière par laquelle un acquéreur achète un bien à une personne âgée au prix d’une somme versée lors de l’investissement appelé « le bouquet » et le versement d’une rente mensuelle versée jusqu’au décès du vendeur. Il peut être libre ou occupé par le vendeur.
bienprévoir.fr : Quels sont les avantages du viager ?
M. Charpentier : Le viager permet à l’acquéreur de compléter son patrimoine avec une faible mise de fonds investie au départ et peut du fait de l’aléas, bénéficier d’une plus value confortable. Quel que soit le viager, le prix d’achat est généralement très attractif grâce à l’abattement d’occupation. En effet, il s’agit d’une décote qui peut atteindre 50% voir 60% de la valeur du bien libre sur le marché classique de l’immobilier et selon l’âge de l’occupant. Un autre intérêt est d’ordre fiscal car les frais de notaires en sont d’autant réduits et les loyers versés par l’occupant sont non imposables. Enfin il s’agit d’un crédit que vous réalisez pour le compte du vendeur.
bienprévoir.fr : Sous quelle forme se fait cette vente ?
M. Charpentier : La vente en viager procède de la même manière que la vente classique et est enregistrée par un notaire. Puisqu’il s’agit d’un contrat de gré à gré entre les deux parties, il est aménageable selon un cahier des charges entendu dès le départ. Faire appel à une agence professionnelle est essentiel car peu de cabinet savent pratiquer cette transaction.
bienprévoir.fr : Pourquoi choisir aujourd’hui ce placement ?
M. Charpentier : C’est une manière de consolider son patrimoine et préparer sa future retraite en « bon père de famille ». Tous les biens proposés à la vente par des agences spécialistes sont généralement de bonne facture et bien entretenus. Enfin, le point bas de la crise immobilière étant atteint, c’est maintenant qu’il faut se positionner pour rebondir avec une prochaine reprise des prix.
bienprévoir.fr : Quels sont les rendements attendus du viager ?
M. Charpentier: Ils garantissent un taux de 4% l’an à 15% sans compter l’aléa lié à l’espérance du « crédirentier » qui permet de réaliser de substantielles plus-value. Certains de nos clients ont rapidement grossis leur portefeuille grâce à cet effet levier.
bienprévoir.fr : Faut-il choisir le viager libre ou occupé ?
M. Charpentier: Tout dépend dans quel optique on se place : pour un placement locatif où la rente peut s’autofinancer, il faut choisir le libre. Pour y habiter, la rente versée correspondrait à un loyer. Pour le placement en viager occupé, on joue le capital sécurisé dans le temps et l’aléa. Vous voyez que chaque cas est différent et il faut noter que le viager libre ne représente qu’une faible proportion de l’ensemble des ventes en viager et implique une rente très supérieure.
bienprévoir.fr : Quel est le marché du viager ?
M. Charpentier: Le viager est un petit marché et se compte en milliers de transactions par an. Même s’il a tendance à retrouver un engouement, il demeure une denrée rare. Peu d’agence savent trouver une personne propriétaire souhaitant améliorer sa retraite ou n’ayant aucun héritier direct. Par essence le viager est une opportunité.
bienprévoir.fr : Comment se font les calculs ?
M. Charpentier: Le viager est fait appel à des calculs probabilistes. On y intègre le nombre de tête, les âges, les sexes du ou des occupants. Nous calculons une valeur fiscale grâce à un barème édité par les assureurs. De cette valeur, nous y ventilons un bouquet et des rentes à servir sur une durée déterminée. Ces calculs suivent l’évolution du vieillissement de la population.
bienprévoir.fr : Que faire si le « crédirentiers » vit plus longtemps que son espérance de vie ?
M. Charpentier: Le viager n’est pas irréversible, il est possible de revendre le viager tout en réalisant une plus value. Après je dirais que cela fait partie du jeux du viager, il faut accepter de perdre un peu pour obtenir un gain ! Dès le 5ème viager, ce fameux aléas est maitrisé logiquement par la loi des nombres.
bienprévoir.fr : Quel conseil donner aux futurs acquéreurs ?
M. Charpentier: Investir jeune, pouvoir couvrir le bouquet qui est une somme non empruntable dans la majorité des cas. Veiller à ce que la rente soit compatible avec ses propres ressources, privilégier l’achat de plusieurs viagers plutôt qu’une grosse opération. Considérer le viager comme un produit financier. Tenir compte du fait qu’aucune des charges entrainées par le viager (bouquet, rente, travaux) n’est déductible des revenus fonciers ou autres. Enfin pouvoir porter la rente sur 10, 15, 20 ans.
bienprévoir.fr : Faut-il investir en Ile-de France ou en Province ?
M. Charpentier: Je n’ai pas de conseils à donner sur la situation géographique, le viager est un produit de placement avec des caractéristiques propres, tels l’emplacement, le prix au m², l’évolution des prix. Il faut simplement adapter sa demande à ses possibilités de financements.
bienprévoir.fr : Connaissez vous des exemples de success story en viager ?
M. Charpentier: Notre plus jeune acquéreurs actifs en viager a 31 ans et en possède 18. Hormis ce cas, il n’est pas rare de toucher des gens possédant plus de 2 viagers.
Merci à Matthieu Charpentier pour avoir répondu à nos questions.
Matthieu Charpentier
conseiller en viager chez Solution Viager
6 rue des Rasselins
75020 Paris
Tel : 0811 033 111
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