Archive pour le mot-clef ‘rente viagère’

Retraite : Une solution alternative au viager

Dimanche 16 mai 2010

La société Koésion, qui se présente comme le premier fournisseur de fonds immobiliers apportant une solution retraite, a été officiellement lancée cette semaine, par Eric Guillaume et Catherine Tasseto, respectivement président directeur général et directeur général adjoint.

L’idée est née du constat que de nombreux retraités sont, aujourd’hui en France, à la recherche de revenus complémentaires. Sur 13 millions de personnes âgées entre 60 et 85 ans, 70 % disposent d’une retraite moyenne inférieure ou égale à 1.200 euros par mois. Et parallèlement, 80 % des plus de 60 ans sont propiétaires au moins d’un bien immobilier.

Vente du bien au comptant. Koésion souhaite donc proposer aux personnes ayant déjà cessé leur activité professionnelle et qui sont propriétaires au minimum d’un bien immobilier, une alternative au viager. La société veut offrir aux retraités la possibilité de vendre leur bien au comptant, qu’il soit leur logement principal ou secondaire, tout en en conservant la jouissance jusqu’à leur décès. Les sommes perçues permettront au vendeur de souscrire une rente viagère immédiate qui viendra compléter ses revenus. Le particulier resterait naturellement libre d’affecter la totalité ou une partie seulement du montant récupéré à cette rente. En cas de libération anticipée du bien, un capital complémentaire sera versé au vendeur en dédommagement des loyers perçus d’avance, via la réserve du droit d’usage. La société Koésion dit veiller à donner une dimension sociale à son offre, en proposant notamment une contre expertise dans l’évaluation de la valeur du bien immobilier. Le bien ferait aussi l’objet, dès son acquisition, d’une mise aux normes HQE, dont l’occupant pourrait immédiatement profiter.

Les directeurs de Koésion ont déjà identifié un portefeuille de 1.200 biens immobiliersrépartis sur l’ensemble du territoire. La société table ensuite sur un volant de 3.000 à 5.000 biens par an, représentant entre 500 millions et 1 milliard d’Euros.

Koésion est composée de trois structures : Koésion Foncier, Koésion Gestion immobilière et Koésion Courtage. La première achète les biens et les revend au moment de leur libération. La deuxième s’occupe de l’expertise des logements, des travaux ainsi que de la gestion des charges. Et c’est la troisième, composée d’un fonds d’investissement baptisé k-Retraite, qui est chargée de la distribution du contrat d’assurance viagère aux particuliers.

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le viager et l’aléa:comprendre le principe

Dimanche 28 mars 2010

Baisse du pouvoir d’achat et des retraites oblige, de plus en plus de seniors propriétaires s’orientent vers le viager. Ce dernier est un contrat de vente immobilière normal, à quelques exceptions près : en effet, les modalités de paiement du prix sont spécifiques : il comprend une somme initiale, le bouquet, assortie d’une rente payée à vie dont le montant est fixé en fonction de l’espérance de vie du vendeur.

L’aléa, indispensable pour valider le viager

L’aléa est LA condition impérative d’un viager. Il repose sur le fait que nul ne peut savoir si le vendeur est amené à vivre plus ou moins longtemps que l’espérance moyenne de vie. A la signature du contrat de viager, l’acheteur ne doit donc avoir aucune connaissance sur l’état de santé de son vendeur. Dans le cas contraire, s’il savait que ce dernier était atteint d’une maladie grave, les héritiers pourraient demander la nullité du contrat.

Un paiement en plusieurs étapes

Contrairement à une vente classique, un viager ne se paie pas en une seule fois. On distingue, d’une part, le bouquet,  somme d’argent que le vendeur peut demander immédiatement. Lorsqu’il y a bouquet, la somme correspondante est déduite du prix de vente et l’on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué donc du bouquet. D’autre part, l’acheteur paie une rente à vie à son vendeur. Le calcul de cette rente est assez complexe :

on part du principe que, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement. Si le vendeur décède prématurément, l’acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.

Pour déterminer le montant de la rente, on se réfère à des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Si le viager est conclu sur deux têtes, le bien immobilier n’appartiendra définitivement à l’acheteur que lorsque le dernier des conjoints sera décédé.

tout savoir sur  : www.solutionviager.com/contenu/viager

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Les Clefs pour le Vendeur d’un viager

Mercredi 10 mars 2010

Le vendeur d’un viager qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé doit veiller à trois aspects cruciaux de l’opération qu’il envisage. La sécurité, l’optimisation fiscale, les conséquences patrimoniales – d’une simple donation en franchise fiscale à des enfants à l’organisation d’une transmission librement choisie tant pour les délais que pour les personnes….Chacun de ces points doit être étudié sous plusieurs aspects :
SECURITÉ

Si certaines rentes viagères ont un caractère quasi alimentaire c’est-à-dire constituent un revenu supplémentaire indispensable, c’est loin d’être le cas général. Au dela des sécurités habituelles en matière immobilière, c’est-à-dire de retenir un acheteur présentant des garanties sérieuses au regard de la vente envisagée, le paiement de la rente viagère est très bien défendu par la loi du fait de son caractère de revenu alimentaire. Clause résolutoire et privilège du vendeur – voir lexique – sont les deux moyens légaux qui vont permettre de sécuriser absolument la transaction. Ces clauses devront être écrites. Définies dans le compromis de vente elles seront reprises dans l’acte authentique.
OPTIMISATION FISCALE

Les rentes viagères sont traitées de façon favorable au regard de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. A partir du 70ème anniversaire du crédirentier les rentes viagères bénéficient d’un abattement de 70 % avant déclaration. Le barème est progressif, soit aujourd’hui :

* Abattement de 50 % de 50 à 59 ans
* Abattement de 60 % de 60 à 69 ans.

Cet impact peut donc être très important lorsque par exemple il est envisagé de remplacer des revenus locatifs – avec les soucis de gestion correspondants – par des rentes viagères par le biais d’une vente en VIAGER LIBRE. Le revenu net après impôt peut en être plus que doublé. Les sommes dégagées au comptant pouvant par ailleurs être transmises à la seule initiative du vendeur et au moment choisi en franchise fiscale dans le cadre de donations aux enfants ou petits enfants ou toute personne librement choisie.
CONSÉQUENCES PATRIMONIALES

Si la plupart des vendeurs en viager ont pour objectif prioritaire de disposer immédiatement de revenus supplémentaires sans devoir modifier leur cadre de vie (faire face à des dépenses liées à un besoin d’assistance accru, pouvoir choisir à terme une maison de retraite adaptée), dans de nombreux cas c’est de plus – et les deux ne sont pas contradictoires – un moyen d’organiser la transmission de son patrimoine de façon libre et non conflictuelle entre plusieurs enfants, voir plusieurs générations. Cet aspect du viager permet une optimisation fiscale importante. Il doit être étudié soigneusement au moment ou l’opération est envisagée

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Garanties et fiscalité

Vendredi 22 janvier 2010
Le vendeur dispose de moyens d’actions en cas de non paiement de la rente. Cette dernière est soumise à l’impôt.

Quelles sont les garanties du vendeur ?

En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur dispose de certains moyens d’action en cas de non-paiement :

- il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;

- il peut imposer une clause résolutoire dans l’acte notarié : la vente sera annulée en cas de non-paiement des arrérages ;

- il dispose également d’un privilège sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix (Code civil, art. 2374).

Pour être valable, ce privilège doit être inscrit, par le notaire, dans les 2 mois de la signature de l’acte de vente.

Quels sont les impôts sur une rente viagère ?

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction, variant selon l’âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :

- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans,

- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus,

- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus,

- 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %).

Le prêt viager hypothécaire permet aux personnes âgées d’obtenir un prêt lié à la valeur de leur bien immoblier (pour financer des dépenses de dépendance, travaux d’aménagement…) sans avoir à rembourser le prêt de leur vivant. Son remboursement intervient par vente du bien lors du décès (ou par le remboursement du crédit par les héritiers) ou lors du départ en maison de retraite. Se renseigner auprès de son banquier.

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Comment est fixé le montant d’une rente viagère ?

Mercredi 13 janvier 2010

Comment est fixé le montant d’une rente viagère qui est aussi appelée par ailleurs l’arrérage ? Dans le cadre d’un achat immobilier en viager, ce montant est librement établi entre les deux parties, mais en appliquant des chiffres en adéquation avec la réalité. N’oublions pas qu’une rente viagère est une sorte de loyer qui doit donc correspondre au bien concerné. Si le bien est de bonne facture, le loyer en question ne peut par exemple pas être limité à 120 €uros…La jurisprudence estime que le montant de l’arrérage doit être équilibré.

Plusieurs éléments rentrent en ligne de compte pour l’estimation de la rente : la valeur de l’immeuble tout d’abord et le montant du bouquet versé dans un premier temps. Si le bouquet est important, la rente le sera moins et inversement. Ensuite, l’âge du crédirentier est aussi très important : plus il est jeune, plus son espérance de vie est élevée et plus la rente doit être modérée pour l’acquéreur.

Il ne faut pas non plus oublier le caractère libre ou occupé du viager. Si le bien est occupé, la rente sera plus restreinte, car le propriétaire ne peut en jouir et en tirer lui aussi d’éventuels revenus. Dans la pratique, on retient aussi le montant de la capitalisation de la rente par rapport au barème courant.

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