L’achat d’un bien en viager occupé est à réaliser dans l’optique de faire un placement immobilier (produit financier) sans volonté de le transformer ensuite en résidence principale. Le viager libre est à recommander pour l’acquisition d’une résidence principale.
Le principe
On paie un logement , au moyen d’une rente viagère que l’on versera durant la vie du vendeur. Cette possibilité porte la dénomination de « viager immobilier ». L’option pour un tel contrat n’est pas rare, il connaît même un regain d’intérêt car il permet aux vendeurs de s’assurer des revenus supplémentaires et réguliers.
Comme le jeu ou le pari, la vente en viager est un contrat aléatoire dont le principe est de faire courir un risque à ceux qui le contractent, risque le plus souvent calculé car il ne manque pas de fondement économique pour les signataires de l’acte.
Par ces multiples aspects, la vente ou l’achat d’un logement en viager est donc une formule adaptée à de nombreuses situations et intéresse à juste titre beaucoup de particuliers. En voici les mécanismes.
Les principes de base
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
Vendre un bien en viager, c’est en transférer la propriété à un tiers, appelé « débirentier », qui devra, en compensation, verser au vendeur, appelé « crédirentier », une rente jusqu’à son décès.
Dans ce cas, la rente sera constituée au profit d’un vendeur unique, donc sur une seule tête.
Une rente peut aussi être constituée pour être payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante ; on parlera alors de rente constituée sur « plusieurs têtes ».
Ainsi, si un mari et son épouse stipulent que la rente versée en contrepartie de la vente d’un immeuble leur appartenant doit être payée jusqu’au décès de l’époux (ou de l’épouse) survivant(e), on dira que la rente est constituée « sur deux têtes ».
Bien que cela soit très rare, mentionnons également que l’on peut constituer la rente sur la tête d’un tiers. Dans ce cas, elle ne sera due au crédirentier que durant la vie de ce tiers qui, par définition, est une personne étrangère au contrat.
Pourquoi vendre en viager ?
Si la vente en viager trouve de plus en plus d’adeptes, c’est parce qu’elle permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l’essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou pensions.
A ce titre, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, le couple sans enfant, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laissera tenter par cette forme de vente qui aura pour lui le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d’améliorer la qualité de sa vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».
Pour l’acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes.
Pour lui, il s’agira essentiellement d’un « placement épargne » avec, en prime, l’espoir d’une « bonne affaire ».
Le boom du viager
Lien social brisé avec les enfants ou simple désir de profiter pleinement de sa fin de vie, les seniors sont de plus en plus nombreux à vendre leur bien. Tel ce couple de Caudéran (un homme de 80 ans et sa femme de 74 ans) qui a décidé de céder son pavillon de plus de 100 m2 contre 75 000 euros et une rente viagère de 468 euros par mois. Ou ces deux octogénaires, prêts à vendre au plus offrant un vieil immeuble de 900 m2 à Villenave-d’Ornon. Spécialiste du viager à Bordeaux, Dominique Charrier n’en revient d’ailleurs pas: « Le marché explose », assure-t-il. Le boom du viager ne se limiterait pas au centre de Bordeaux ni aux riches côtes d’Arcachon, mais s’étendrait à l’ensemble de la région. Avis aux amateurs…
Le compromis de vente, encore appelé promesse synallagmatique de vente, est le contrat que l’on signe habituellement pour réserver un bien. Elle permet d’attendre que soient réunis les papiers nécessaires à la signature de l’acte authentique.
Vous pouvez établir ce compromis de vente et la signer entre vous (sous seing privé). Dans le cas d’une vente classique, cette solution est tout à fait possible et nous avons d’ailleurs édité une brochure pour vous y aider, Savoir vendre. Mais, s’agissant d’un viager, nous vous recommandons vivement de vous adresser à un notaire.
C’est en effet dès le compromis de vente que devront être décidées toutes les conventions relatives à l’occupation, à la répartition des charges et surtout à la rente. Vous devrez ensuite vous tenir à ces conventions, l’acte authentique ratifiant la vente ne faisant que les reprendre sans les modifier.
Le compromis de vente viagère
Les personnes qui doivent signer le compromis de vente sont les mêmes que celles qui signent le contrat de vente (vous reporter à ce sujet aux paragraphes suivants). Nous vous conseillons de vous rendre chez un notaire. Si malgré nos conseils, vous établissez l’acte entre particuliers, notez que vous allez remplir et signer un exemplaire pour chacune des parties. Nous vous préconisons également d’en prévoir un supplémentaire (vous avez donc au minimum besoin de trois exemplaires). Ainsi, votre acheteur repartira avec son propre exemplaire une fois le compromis signé, et vous conserverez un exemplaire à lui adresser en recommandé avec accusé de réception. L’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation. Aussi, le vendeur doit lui adresser un exemplaire de compromis par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acquéreur dispose alors, à compter du lendemain de la première présentation du recommandé, d’un délai de 7 jours pour se rétracter. Notez que si le compromis est signé devant notaire, l’acquéreur dispose également d’un délai de rétractation de 7 jours pendant lequel il peut changer d’avis.
Les garanties du vendeur
Le vendeur crédirentier bénéficie de deux garanties qui lui permettront de sanctionner toute défaillance du débirentier qui n’assumerait plus le paiement de la rente. Il s’agit du privilège du vendeur et de la clause résolutoire.
Le privilège du vendeur
C’est une garantie qui permet de faire saisir l’immeuble et de le vendre afin d’obtenir une somme suffisante pour assurer le paiement de la rente. Vous devrez alors vous adresser à un huissier et ensuite au tribunal de grande instance par l’intermédiaire de votre avocat.
A noter : pour permettre l’exercice de ce privilège au cas où l’immeuble viendrait à disparaître en cas d’incendie, le vendeur crédirentier aura intérêt à obliger l’acquéreur à souscrire une assurance contre l’incendie tant qu’il restera débiteur de la rente. Ainsi, en cas de sinistre, les indemnités se substitueront à l’immeuble comme gage du crédirentier. Pour donner toute son efficacité à cette clause, il faudra notifier la vente en viager à la compagnie d’assurances, afin qu’elle ne se dessaisisse pas de l’indemnité en cas de sinistre.
La clause résolutoire
Elle constitue une garantie supplémentaire en faveur du vendeur crédirentier. Cette clause, introduite dans l’acte notarié, a d’autant plus d’importance que l’action résolutoire ne peut jouer dans les ventes moyennant une rente viagère, en raison des termes de l’article 1978 du Code civil.
Rappelons que tout vendeur peut demander judiciairement la résolution de la vente qu’il a consenti si l’acheteur ne paie pas le prix (article 1654 du Code civil), sauf dans notre cas.
Pour pallier cette absence légale de garantie, des notaires prévoient systématiquement dans leurs actes une clause résolutoire qui permet au vendeur d’obtenir le même résultat, puisque l’on peut déroger à l’article 1978 du Code civil. Si celle-ci est exercée, le crédirentier demandera au juge son application qui prévoit généralement que lui restent acquis, à titre de dommages-intérêts, les améliorations effectuées par l’acquéreur sur les biens, les termes de la rente déjà versés, ainsi que le bouquet, s’il y a lieu.
L’établissement de la rente
C’est l’un des éléments déterminants du contrat. Pour le vendeur, il s’agira d’une source de revenus importante, souvent exclusive, pour l’acquéreur, d’un moyen d’investir dans l’immobilier sans faire appel au crédit et sans apport initial important.
Pour toutes ces raisons, le calcul d’une rente viagère suppose la connaissance de quelques mécanismes juridiques et financiers.
La détermination de la rente
L’article 1976 du Code civil permet aux parties de fixer librement le montant de la rente. Toute autre solution paraîtrait d’ailleurs difficile en raison du grand nombre de paramètres qui sont susceptibles de la faire varier d’une opération à une autre. En effet, ce montant va dépendre :
- de la nature des droits cédés : viager libre, viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation ou réserve d’usufruit ;
- de l’âge, du sexe et donc de l’espérance de vie du crédirentier, mais aussi des prévisions que son état de santé permettent de faire ;
- de la valeur des biens vendus ainsi que de leur rentabilité ;
- de l’existence éventuelle et de l’importance du bouquet qui a été payé comptant dès la signature de l’acte.
L’indexation de la rente
Elle est généralement prévue dès la conclusion du contrat de vente pour permettre au crédirentier de se prémunir contre l’inflation monétaire. Les rentes viagères étant considérées comme des dettes alimentaires, leur indexation est libre sous réserve qu’elle ne déséquilibre pas les prestations réciproques des parties.
Nous conseillons toutefois de prendre l’indice des prix à la consommation série hors tabac Ensemble des ménages. Il a l’avantage d’être publié mensuellement et de faire l’objet d’une large diffusion dans le public. Pour obtenir cet indice, adressez-vous à l’Insee au numéro de téléphone suivant : 08.92.68.07.60. Ceci étant, rien ne vous interdit de recourir à d’autres indices.
Les arrérages
Le terme désigne chaque versement périodique de la rente. L’acte de vente et même la promesse de vente devront prévoir leurs date et lieu de paiement.
Il faut savoir que si rien n’a été prévu au contrat, les arrérages sont payables à terme, c’est-à-dire à la fin de chaque année, semestre, trimestre ou mois selon le cas et qu’ils sont quérables, c’est-à-dire payables au domicile du débirentier.
S’agissant de règles auxquelles on peut déroger, il est généralement convenu que la rente sera payable d’avance et mensuellement et que son paiement aura lieu au domicile du crédirentier.
Important : les actions en paiement des arrérages des rentes viagères se prescrivent par cinq ans (article 2277 du Code civil). Ce délai court à compter du jour du dernier paiement.
Nous verrons plus loin que leur non-paiement n’entraîne pas la résolution automatique du contrat (action résolutoire), sauf si une convention spéciale (clause résolutoire) introduite dans celui-ci la prévoit.
La répartition des charges et des travaux
Source de nombreux conflits, la répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier doit être une préoccupation importante. Voyons les différents cas :
Cas d’un viager libre : aucun problème. Ce cas s’assimile à une vente ordinaire. L’ensemble des charges revient donc au débirentier.
Cas d’un viager occupé : c’est là où le bât blesse. Qui doit acquitter les dépenses d’entretien ? Le vendeur occupant encore les lieux ou bien le débirentier propriétaire du bien ? Il n’y a pas de loi en la matière. Il est donc nécessaire d’être très précis à ce sujet dans la rédaction du contrat. Nous vous conseillons d’adopter les règles de répartition suivantes (qui s’inspirent des articles 605 et 606 du Code civil) qui n’ont rien à voir avec celles des locataires.
Le débirentier sera tenu aux grosses réparations conformément à l’article 606 du Code civil. De plus, il devra entretenir le bien immobilier afin que les grosses réparations ne soient pas la conséquence du défaut d’entretien ou de réparation. Le crédirentier sera tenu aux contributions et charges (article 608 du Code civil), notamment les impôts fonciers.
Enfin, autre élément du contrat, la rente. Sa détermination, ses caractéristiques et ses garanties de paiement sont si importantes qu’elles nécessitent une étude spéciale. N’oublions pas, en effet, que la rente joue un rôle déterminant et qu’elle donne au viager immobilier toute sa spécificité. C’est pour cette raison que nous lui consacrons tout notre prochain chapitre.
FAQ
Mes parents ont vendu en viager. Ma mère est décédée et depuis ce décès, mon père a préféré partir en maison de retraite. Pouvons-nous continuer à passer nos vacances dans cette maison jusqu’au décès de mon père ? Peut-on louer ?
Vos parents ayant vendu la maison en en conservant la jouissance (viager occupé), tout va dépendre de la nature des droits qu’ils s’étaient réservés lors de la vente.
Si vos parents détenaient un droit d’usage et d’habitation, vous pouvez en tant qu’enfant habiter cette maison pendant vos vacances jusqu’au décès de votre père. En effet, le titulaire du droit d’usage et d’habitation, comme sa famille, a le droit d’habiter le bien jusqu’à son décès. La notion de famille est toutefois relativement restrictive puisqu’elle ne comprend que le père, la mère et les enfants du crédirentier. Mais attention, habiter ne signifie pas y avoir sa résidence principale lorsque celle-ci était distincte au moment de la constitution du viager. Sachez aussi que vous ne pouvez pas la louer.
Enfin, dans le cas où vos parents s’étaient réservé l’usufruit, vous avez tous les droits y compris celui de louer jusqu’au décès du survivant de vos parents, en l’occurrence de votre père.
Lors de la signature de la promesse de vente d’un viager, que doit-on verser au titre du dépôt de garantie ?
Il est d’usage de verser lors de la signature d’une promesse de vente une somme de 10 % à titre de dépôt de garantie. Cette somme caractérise la volonté de l’acquéreur de se porter propriétaire et assure, par l’effort financier qu’il effectue, le sérieux de ses intentions. Notons toutefois qu’il s’agit d’un usage et que les signataires de cet acte pourraient convenir d’un versement inférieur. Etant donné que rien ne différencie la situation d’un futur acquéreur en viager, il devra comme tout bénéficiaire verser une somme égale à ce moment. Etant donné la spécificité du viager, sur quelles bases ce dépôt de garantie devra-t-il être calculé ? Tout simplement sur la valeur vénale du bien vendu. Cette valeur vénale sera bien sûr déterminée d’un commun accord entre les parties et devra dans la mesure du possible résulter du marché local dont dépend géographiquement le logement ou la maison, objet de la transaction.
Je règle les rentes trimestriellement et d’avance, comme cela a été prévu au contrat de vente signé chez le notaire. Dans le cas où le crédirentier décède en début de trimestre, puis-je récupérer le prorata d’arrérages correspondant à la période du trimestre d’après son décès ?
L’article 1980 alinéa 2 du Code civil prévoit que s’il a été convenu que la rente serait payable d’avance, le terme est acquis en entier au crédirentier du jour de la date normale de paiement. En raison de ce texte et à défaut de conventions contraires, vous ne pourrez donc pas récupérer le prorata d’arrérages postérieur au décès. Cette disposition profite donc aux héritiers du crédirentier.
Peut-on vendre en viager à un enfant ?
Rien n’interdit à des parents de vendre en viager à l’un de leurs héritiers en ligne directe et à l’un de leurs enfants par exemple. Dans ce cas toutefois, l’article 918 du Code civil assimile la vente à une donation déguisée si les autres héritiers en ligne directe, frère et soeur de l’acheteur par exemple, n’ont pas donné leur accord à cette vente.
En fait, on présume que le prix n’a pas été payé par l’enfant acquéreur, et cette gratuité a pour effet de réintégrer l’immeuble dans le patrimoine du parent vendeur à son décès, donc dans sa succession en vue du partage de ses biens. Cette situation peut aboutir au dessaisissement de l’immeuble acquis par l’enfant.
Important : seuls les héritiers en ligne directe, enfants ou petits-enfants en cas de décès de leur auteur, ont la possibilité de faire jouer l’article 918 du Code civil. N’oubliez pas non plus que votre notaire devra vous conseiller et vous alerter dans chaque cas particulier sur les conséquences de cette convention.
Peut-on revendre le bien que l’on a acquis en viager avant le décès du crédirentier ?
Oui. L’immeuble acquis moyennant une rente viagère peut toujours être revendu par le débirentier à un sous-acquéreur même si le crédirentier ne donne pas son accord. Il suffira alors au débirentier de lui faire signifier la vente par voie d’huissier. Cette situation pourra se présenter si le débirentier ne peut plus subvenir au service de la rente ou pour toute autre raison qui lui sera personnelle. Dans ce cas, deux hypothèses peuvent être envisagées :
- le sous-acquéreur paie comptant un prix correspondant à la valeur de l’immeuble (maison ou logement) et l’acquéreur initial continuera d’assumer le versement de la rente viagère. Pour que cette possibilité puisse se réaliser, il faudra que le crédirentier accepte une autre garantie que celle existant sur le bien (privilège de vendeur) et que le débirentier puisse la lui fournir (hypothèque, caution, etc.) ;
- le sous-acquéreur s’engage à assurer le service de la rente viagère aux lieu et place de l’acquéreur initial. Dans ce cas, le vendeur crédirentier interviendra à l’acte de cession pour accepter le nouveau débirentier et décharger l’ancien, mais généralement il n’en fait rien, de manière à pouvoir réclamer le paiement de la rente à l’acquéreur initial en cas de défaillance de ce nouveau propriétaire.
Comme on le voit, ce type de situation doit avoir pour résultat de ne rien changer au service de la rente ainsi qu’aux garanties qui y sont attachées.