Par Anne Michel, le 31 mai 2010
Pourquoi vendre en viager ?
Propriétaire d’une villa, vous désirez couler vos vieux jours chez vous et vous assurer une retraite confortable. Une préoccupation d’autant plus légitime, aujourd’hui, que les retraites sont menacées. Vendre votre bien en viager peut être une solution à retenir. Outre le bouquet, vous recevrez une rente à vie, qui plus est indexée sur l’inflation. Mais, si vous voulez vous assurer des revenus décents, inutile de vous improviser rentier avant 65 ans dans le cas du viager libre et avant 75 ans pour le viager occupé.
Vendeur, vos 2 choix : droit d’usage et importance du bouquet
Qu’il s’agisse de l’acheteur ou du vendeur, les méthodes de calcul de la rente restent identiques. En fonction des solutions choisies, des ajustements seront à prévoir. Ainsi, en tant que crédirentier, vous bénéficiez du droit d’usage et d’habitation, mais vous ne pouvez pas louer, même temporairement, votre villa. Or vous pensez entrer dans une maison de retraite dans quelques années ; dans ce cas, optez pour l’une des solutions suivantes : soit vous prévoyez une augmentation de la rente en cas de départ anticipé, soit, si vous êtes certain de quitter votre villa à une date donnée (dans 10 ans, par exemple), vous limiterez votre durée d’occupation à 10 ans. “Le calcul de la valeur occupée sera alors effectué pour cette période limitée. En revanche, la rente, elle, sera calculée sur votre espérance de vie”, selon Michel Artaz. La rente sera plus importante si vous optez pour le viager libre. “Elle sera comprise entre 3 200 et 3 800 euros mensuels pour un bien d’une valeur de 700 000 euros vendu avec un bouquet de 150 000 euros par une crédirentière âgée de 75 ans”, évalue Michel Artaz, soit plus du triple de la rente d’un viager occupé !
Notez que, pour assurer votre pouvoir d’achat, une clause d’indexation de la rente (sur l’indice des prix à la consommation, du coût de la construction, etc.) devra être mentionnée dans votre contrat. En cas de désaccord entre vous et l’acheteur, la réévaluation se fera selon un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Quid des impôts ?
Vos revenus seront imposés de manière dégressive : 70% au-dessous de 50 ans, 50% entre 50 et 59 ans, 40% entre 60 et 69 ans et 30% après 70 ans révolus. Par ailleurs, le capital représentatif de la rente au 1er janvier de l’année d’imposition entre dans l’assiette ISF. Notez qu’il y a une exonération des droits de succession en cas de réversion entre époux et entre parents en ligne directe.
Vos 3 précautions essentielles
De par la spécificité de la vente en viager, le bien est dit “aliéné”. A votre décès et en l’absence de clause de réversibilité, vos héritiers n’auront aucun droit sur le bien. Mieux vaut les prévenir, afin d’obtenir leur accord.
L’opération qui consiste à vendre à un tiers, que vous voulez favoriser, en lui consentant une rente inférieure à la valeur du marché est déconseillée. Les héritiers mais aussi l’administration fiscale pourront tenter de l’annuler. Par ailleurs, s’il est prouvé que l’acheteur est au courant de la maladie du vendeur, la vente pourra être annulée pour absence d’aléa.
Veillez à ce qu’une clause vous protège en cas d’impayés. Celle-ci doit vous permettre de demander l’annulation du contrat de vente en cas de “défaut de paiement d’une échéance” ou de “défaillance de l’acquéreur”. Votre notaire mentionnera dans l’acte les garanties nécessaires à votre protection.
Article Moneyweek