Archive pour le mot-clef ‘viager’

Calcul et révision de la rente

Vendredi 22 janvier 2010
Le montant de la rente tient compte de plusieurs paramètres : type de viager (libre ou occupé), valeur du bien, âge du crédirentier

Comment est calculée la rente ?

°  Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l’âge du crédirentier, de son espérance de vie…

°  La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :

- un viager libre est plus cher qu’un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;

- lorsque le viager est occupé, l’acheteur ne dispose pas du droit d’habitation. Il n’est que le nu-propriétaire, l’usufruitier (le vendeur) conserve le droit d’habiter et d’en recueillir les fruits (loyers par exemple).

il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l’année.

- Les barèmes sont libres mais on peut se référer, pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d’assurances, la Caisse nationale de prévoyance et les notaires.

Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.

Peut-on réviser ou indexer la rente ?

° Pour préserver le pouvoir d’achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d’indexation. L’indice de référence est libre, mais en général l’indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore du coût de la construction…

il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.

° En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de Finances.

Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit.

A qui s’adresse le viager?

Vendredi 22 janvier 2010
La vente d’un viager s’adresse en priorité aux personnes âgées. Elle doit faire l’objet d’un acte notarié

Qui peut le faire ?

° Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très infime !).

Elle ne doit pas être atteinte d’une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

° L’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l’on n’a pas obtenu au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires.

Où s’adresser ?

° Il s’agit d’une vente immobilière. Elle doit donc faire l’objet d’un acte notarié, précédé d’une promesse de vente.

° Passer obligatoirement par un notaire pour dresser l’acte de viager. Les frais (honoraires, droits d’enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l’acheteur.

° Certains organismes spécialisés mettent en relation des acheteurs et des vendeurs.

Vendre en viager

Jeudi 14 janvier 2010

Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien. En principe, le contrat de vente en viager repose sur le schéma suivant : l’acheteur acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et le cas échéant d’un capital.Le vendeur perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

La fiscalité

1- En matière d’impôt sur le revenu : Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable. Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux: la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédirentier est âgé moins la taxation est forte:

- 70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
- 50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
- 40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
- 30% si il est âgé de plus de 69 ans

2- En matière d’ISF: Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer).

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

Le viager, un dispositif ancestral qui connait une nouvelle jeunesse

Mercredi 13 janvier 2010

Le viager est une variante de la vente immobilière. Elle est bien connue des français à travers la littérature et parfois, la tradition familiale qui rapporte telle ou telle anecdote d’une affaire, bonne ou mauvaise, réalisée avec ce dispositif. Le cinéma s’est emparé lui aussi de ce thème avec un film devenu un classique et l’actualité également a offert quelques histoires édifiantes avec, entre autres, celle de Jeanne Calment, un moment doyenne de l’humanité, qui a, par sa longévité (122 ans), désespéré deux générations d’acquéreurs de sa maison d’ARLES.

Le viager est souvent utilisé par des gens âgés pour se procurer un complément de ressource au moment de leur retraite tout en conservant l’usage du bien vendu, et ce, jusqu’à la fin de leur vie. C’est souvent le cas de commerçants qui, n’ayant pas eu l’opportunité de cotiser assez à une caisse de retraite et ne retirant de la vente de leurs fonds assez de capital « mettent en viager », selon l’expression populaire, leur patrimoine immobilier. Le viager possède son vocabulaire particulier. Ainsi, en droit, le vendeur d’un bien en viager est appelé « crédirentier » tandis que l’acheteur est le « débirentier ». L’un est créditeur de la vente quand l’autre en est le débiteur. Il revient au notaire de rédiger le contrat de vente en viager. A la signature de l’acte, le bien ainsi cédé devient la propriété de l’acheteur mais il n’en n’a la jouissance qu’au décès du dernier occupant signataire de l’acte. L’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain en viager peut se payer de différentes façons, sous forme de « bouquet » ou de « rente ».

Le bouquet est le versement comptant d’un capital le jour de la vente. Le versement du bouquet diminue d’autant le montant total de la vente restant du si le versement d’une rente est prévu à l’acte. Le montant du bouquet est fixé librement entre acheteur et vendeur mais le conseil et l’expertise du notaire sont nécessaires afin que l’opération soit équilibrée. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est important. La rente viagère est la somme versée à échéances régulières au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier. Cette rente peut être consentie sur une ou deux têtes quand c’est un couple qui est crédirentier. Comme celui du bouquet, le montant de la rente est librement fixé entre acheteur et vendeur. Il dépend de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier. Ce calcul est bien sûr complexe et délicat. Là encore, le rôle du notaire est essentiel. Le mode d’estimation du bien mis en viager et le mode de règlement de la vente ont pour conséquence directe que si le crédirentier décède en deçà ou au-delà de la moyenne statistique, le débirentier paiera le bien moins cher ou plus cher que la valeur de ce bien tel que fixé au moment de la signature de l’acte.

Certains voient dans cette mécanique une sorte de pari immoral sur la durée de vie de l’une des parties. Ce pari joue dans les deux sens car, comme on l’a vu avec le cas de Jeanne Calment, si le débirentier décède avant le crédirentier, et si ses éventuels héritiers ne peuvent verser la rente, ce dernier peut récupérer la pleine propriété de son bien et peut le remettre en vente viagère. La rente peut en outre être indexée sur le taux d’inflation. Outre la certitude de demeurer usufruitier du bien cédé en viager, pour le crédirentier ce système comporte des avantages fiscaux et successoraux non négligeables que le notaire saura exposer dans les détails. Globalement, on peut dire que le bouquet peut être converti en donation aux enfants et petits enfants. La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal de 150 000 euros pouvant venir en avance sur héritage. L’avantage fiscal lié à la perception d’une rente viagère est lié à l’âge du crédirentier. Les notaires et les spécialistes du viager immobilier sauront vous renseigner sur tous les détails du dispositif fiscal lié à ce type d’opération.

Le viager peut aussi porter sur un bien laissé libre par le crédirentier. Dans le cas du viager libre le débirentier dispose complètement du bien et peut, à son gré, l’occuper ou le louer. Le viager libre ne représente cependant que 5% du marché. Une précision qui soulagera la conscience des éventuels acheteurs : l’aléa est la condition obligatoire et impérative du viager. A la conclusion du contrat, le décès futur du vendeur doit être imprévisible. Si l’acheteur a connaissance d’une maladie possiblement mortelle du vendeur, il n’y a plus d’aléa et l’acquisition en viager ne peur avoir lieu sauf nullité de cette vente sur recours des héritiers.

Par sa complexité mais aussi par la somme des avantages et facilités que le viager peut représenter pour les parties, cette formule nécessite l’avis et l’intervention de spécialistes au premier rang desquels figure le notaire. Dans un marché économique difficile, au moment où la retraite est pleine d’incertitudes, le viager connaît un regain d’intérêt. Le vieillissement de la population est aussi un élément important qui vient conforter ce dispositif ancestral du droit français.

Cet article a été publié dans la Revue des Notaires n°51.

Comment est fixé le montant d’une rente viagère ?

Mercredi 13 janvier 2010

Comment est fixé le montant d’une rente viagère qui est aussi appelée par ailleurs l’arrérage ? Dans le cadre d’un achat immobilier en viager, ce montant est librement établi entre les deux parties, mais en appliquant des chiffres en adéquation avec la réalité. N’oublions pas qu’une rente viagère est une sorte de loyer qui doit donc correspondre au bien concerné. Si le bien est de bonne facture, le loyer en question ne peut par exemple pas être limité à 120 €uros…La jurisprudence estime que le montant de l’arrérage doit être équilibré.

Plusieurs éléments rentrent en ligne de compte pour l’estimation de la rente : la valeur de l’immeuble tout d’abord et le montant du bouquet versé dans un premier temps. Si le bouquet est important, la rente le sera moins et inversement. Ensuite, l’âge du crédirentier est aussi très important : plus il est jeune, plus son espérance de vie est élevée et plus la rente doit être modérée pour l’acquéreur.

Il ne faut pas non plus oublier le caractère libre ou occupé du viager. Si le bien est occupé, la rente sera plus restreinte, car le propriétaire ne peut en jouir et en tirer lui aussi d’éventuels revenus. Dans la pratique, on retient aussi le montant de la capitalisation de la rente par rapport au barème courant.

la vente en viager édité par leparticulier

Lundi 11 janvier 2010

la vente en viager

la vente en viager

Les aléas des placements boursiers et le sombre avenir des retraites pourraient entrainer un regain d’intérêt pour la vente en viager. Malgré sa mauvaise  réputation, liée au fait qu’elle revient à parier sur la mort d’autrui, la vente en viager offre, en effet, un bon moyen à l’acheteur d’accéder à la propriété en réglant le prix de vente de manière échelonnée et au vendeur de se ménager des revenus durablement.

Quelles clauses prévoir dans le contrat ? Comment le montant de la rente est-il déterminé ? Est-elle revalorisée ? Quelles garanties de paiement le vendeur doit-il prendre ? Qui prend en charge les travaux du logement ? Que devient la rente au décès du vendeur ou de l’acquéreur ? Cet ouvrage répond à toutes ces questions et bien d’autres encore. Il fait également le point sur la fiscalité de ce type de vente et présente la récente formule du prêt viager hypothécaire.

Pratique et à la portée de tous, il s’adresse à toutes les personnes ayant l’intention d’acheter ou de vendre un bien en viager, mais également à celles souhaitant seulement s’informer sur le sujet.

Parution : janvier 2010

144 pages

pour le commander cliquez ici

résumé :

La vente immobilière en viager consiste à céder un bien à une personne appelée « le débirentier » qui devra en contrepartie, verser au vendeur « le crédirentier », une rente jusqu’à son décès.

La vente immobilière en viager, même si elle constitue une vente presque comme les autres, reste malgré tout une opération dont la mise en œuvre complexe nécessite le recours à des spécialistes (agents immobiliers, notaires). Notamment pour la détermination du montant de la rente. Le contrat doit également être adapté au moyen de certaines clauses (réversibilité de la rente, durée de versement, indexation…).

Cet ouvrage présente les mécanismes de cette vente un peu particulière afin que le vendeur puisse préparer ses échanges avec les professionnels auxquels il aura affaire.

Il étudie les points suivants :

- la vente immobilière en viager : condition d’âge, raisons de l’achat ou de la vente en viager, différents types de viager ;

- le contrat de vente : conditions tenant à l’aléa, à la personne du vendeur, à la personne de l’acquéreur, obligations du vendeur, vérifications à effectuer par l’acquéreur ;

- la détermination de la rente viagère : composition du prix de vente, calcul de la rente, revalorisation de la rente, paiement de la rente, augmentation de la rente viagère ;

- la jouissance du bien : distinction entre usufruit et droit d’usage et d’habitation, travaux et entretien du logement, charges de copropriété, assurances ;

- la fiscalité de la vente en viager : droits de mutation, plus-value immobilière, impôt sur le revenu, impôt de solidarité sur la fortune (ISF), dangers du viager en famille ;

- l’extinction du viager: décès du vendeur, décès de l’acquéreur, revente du bien, rachat de la rente viagère ;

- le prêt viager hypothécaire: caractéristiques et mise en place du prêt, obligations des parties, terme du prêt.

En annexes : espérance de vie à divers âges, majoration légale des rentes viagères, table de mortalité synthétique, liste des charges récupérables, liste des travaux incombant au locataire, barèmes fiscaux de l’IR et des droits de succession, valeur de capitalisation d’une rente sur deux têtes réversible de l’homme vers la femme, valeur de capitalisation d’une rente sur deux têtes réversible de la femme vers l’homme, valeur de capitalisation d’une rente sur deux têtes réversible à 100 %, valeur de capitalisation d’une rente sur une tête…